Dat is nog niet in detail bepaald. Er zijn immers nog geen concrete bouwplannen. Het masterplan GEM bepaalt wel dat er op het Bessenveld een grote mix van functies moet komen waarvan minstens 50% wonen. Dat zijn dus niet enkel hotels en kantoren. We voorzien heel wat ruimte voor horeca, winkelen, ontspannen en wonen. Dat kan bijvoorbeeld een gezellige koffiebar, een fitness- en yoga-centrum, een bakker of een supermarkt zijn. Het is nu nog te vroeg om exact te bepalen wat waar zal komen. GEM biedt wel de zekerheid dat er een gezonde mix van functies komt. Er komen naast buurtvoorzieningen ook openbare gebouwen zoals een school en sportruimtes. En natuurlijk een zeer groot park.

De eerste steen zal waarschijnlijk pas in 2024-2025 gelegd worden. Op dit moment zijn we druk bezig met het verder bestuderen van de uitwerking van ons masterplan. Zo voeren we studies uit over de mobiliteit op en rond het Bessenveld, onderzoeken we hoe we de site zo energiezuining mogelijk kunnen maken en denken we na over afval- en waterbeheer. We voeren intussen ook heel wat gesprekken met de gemeente en andere overheden. De eerste stap is alvast het indienen van een verkavelingsvergunningsaanvraag. Die legt de inrichting van het gebied vast en garandeert de ruimtelijke kwaliteit op vlak van wonen, werken, ontspannen, winkelen en groen. Het indienen van die verkavelingsaanvraag zal vermoedelijk in het najaar van 2022 gebeuren.

Dat zijn enerzijds de gemeente Machelen met deelgemeente Diegem en anderzijds grondeigenaars RP Group en Triple Living. Zij bundelen hun krachten in een publiek-private samenwerking. RP Group en Triple Living zijn ervaren ontwikkelaars die steeds vertrekken vanuit een duurzame toekomstvisie. De gemeente en de private grondeigenaars laten zich bijstaan door experten op vlak van o.a. milieu, mobiliteit, energie en landschap. Beide eigenaars zijn niet aan hun proefstuk toe. RP Group bracht mee nieuw leven in Tour & Taxis Brussel. Triple Living realiseert het Nieuw-Zuid in Antwerpen en herontwikkelt de voormalige Slachthuissite.

Door het samenvoegen van alle percelen biedt GEM een unieke kans om het Bessenveld een andere en betere bestemming te geven, weg van het eenzijdige kantoor-hotel-verhaal. Daarenboven kunnen we de bufferzonen niet enkel behouden maar ook uitbreiden. Ook de publieke meerwaarde stijgt. GEM beantwoordt zo aan enkele dringende noden van Machelen en Diegem: meer schoolinfrastructuur (tekort in onze gemeente is het hoogst van heel Vlaanderen), stijgende bevolkingsgroei (hoogste prognose van Vlaanderen) en meer publiek toegankelijke open ruimte. Door het invoeren van de mix aan functies (wonen, werken, winkelen, ontspannen) komen we tegemoet aan de vernieuwde toekomstige visie omtrent ruimtelijke ordening. Ook het economisch groeipotentieel is belangrijk en de nieuwe visie zal ook als hefboom dienen om de omliggende sites (Pegasus, Hermes…) nieuw leven in te blazen. Met dergelijke aanpak vermijden we leegloop en leegstand van bestaande panden en gronden en anticiperen we op de huidige en de toekomstige demografische, sociale en economische situatie.

Ja, dat is zeker. Dankzij de toekomstige horeca, winkels en kantoren zal er werkgelegenheid bijkomen in Diegem en Machelen. Maar ook het onderhoud van de gebouwen en landschap zal zorgen voor lokale werkgelegenheid.

Het masterplan bepaalt dat we niet enkel kantoren en hotels bouwen. We voorzien ook heel wat ruimte voor horeca, winkelen, ontspannen en wonen. En we bouwen publieke gebouwen zoals een school. Niet al deze functies hebben een hoog gebouw nodig. Daarenboven wordt een derde van het Bessenveld niet bebouwd. Dat is voorbehouden voor groen zoals het grote landschapspark. De maximale hoogte is bij wet door de luchthavenauthoriteiten vastgelegd. Bouwen op het Bessenveld is beperkt van 33 tot 43,5 meter, afhankelijk van de plek op de site. Maar we bouwen niet overal even hoog en zullen op de site afwisselen tussen verschillende hoogtes. De hoogste gebouwen komen het verst van de woonwijk. Dichter bij de woonwijk beperken we de bouwhoogte tot maximaal 4 bouwlagen ofwel maximaal 15 meter.

We begrijpen dat er bezorgdheid is over slagschaduw en de inkijk vanuit hoge gebouwen. Het nieuwe masterplan komt tegmoet aan deze bezorgdheid door voldoende afstand te houden van de bestaande woonwijk. Vooreerst zullen niet alle gebouwen even hoog zijn (zie vraag ‘hoe hoog zullen jullie bouwen’). Ten tweede leggen we tussen de bestaande woonwijk en de nieuwe gebouwen een groot landschapspark aan. Dat park vormt een groen en rustgevend scherm waardoor rechtstreekse inkijk in achterliggende huizen wordt vermeden. Door de afstanden zal ook geen slagschaduw op de buurt vallen.

De bouwhoogte ten opzichte van de bestaande woonwijk wordt beperkt tot maximaal 4 bouwlagen (+/- 15 m) waar de parkzone het smalste is (min. 50 meter). Zodoende worden slagschaduw en inkijk vermeden. De breedte van de parkzone varieert, op sommige plaatsen bereikt die een breedte van 250 meter. Op die plekken kunnen we hoger bouwen: tot maximaal 14 bouwlagen. Met andere woorden: hoe dichter bij de bestaande woonwijk, hoe lager de gebouwen van GEM.

Bij het bepalen van de bouwhoogte in functie van de afstand tot de bestaande wijk, hanteren onze experten een zeer strenge afstandregel van 18,8 graden. Die regel is veel strenger dan de standaard afstandsregel van 45 graden.

Ook hier staat ons uitgangspunt van een leefbare en gezellige buurt voorop. We willen een betonnen wand (denk aan de aaneensluitende rij appartementen aan de Belgische kust) vermijden en zetten in op een divers landschap met wisselende bouwhoogte. We berekenen hierbij ook miniteus de impact van slagschaduw. In de latere stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied zullen ook aanvullende regels worden opgenomen waardoor het niet mogelijk is om diverse “hoge gebouwen” te bundelen of naast elkaar te zetten. Zo garanderen we een afwisseling van lage en hogere gebouwen.

Samen met mobliteitsexperten onderzoeken we hoe we de verkeersdruk zo laag mogelijk kunnen houden. We hebben daartoe voorwaarden in het masterplan opgenomen die er voor zorgen dat er geen extra verkeer in de achterliggende wijk komt. Zo zal het niet mogelijk zijn om met de wagen tussen de achterliggende wijk en de nieuwe wijk te rijden. We voorzien enkel wandel- en fietspaden. Het mobiliteitsplan van GEM is trouwens volledig afgestemd op het nieuwe mobiliteitsplan van Machelen.

Ja, zeker. Groen is uitermate belangrijk in het masterplan. Eén derde van de totale oppervlakte wordt groengebied. Dat is 9 hectare of zo’n 18 voetbalvelden groot. We gebruiken de term ‘landschapspark’ om aan te geven dat we een biodivers natuurlandschap willen aanleggen dat toegankelijk is voor mens en dier. Zowel nieuwe bewoners, bezoekers als huidige bewoners van Diegem en Machelen kunnen er ontspannen en spelen.

Nee, dat werd uitvoerig bestudeerd en we zorgen voor heel wat ontharde plaatsen. Het Bessenveld zal zijn buffercapaciteit niet verliezen. Meer dan één derde van de totale oppervlakte blijft natuur die het water zal opnemen. We leggen hiervoor onder meer een netwerk van wadi (Water Afvoer Drainage Infiltratie) aan. Deze wadi’s regelen de volledige waterhuishouding van GEM en werken volledig onafhankelijk van het bestaande rioleringssysteem in Diegem.

Graag! Zo zijn we benieuwd hoe we het landschapspark kunnen inrichten zodat het voor de buurt een echte meerwaarde kan betekenen. Het duurt ook nog even voor we effectief beginnen bouwen. Intussentijd kunnen we het terrein ter beschikking stellen aan organisaties of personen die een leuke tijdelijke invulling voorstellen. Kom zeker eens langs op een van onze participatie-momenten.

Hiervoor worden concrete afspraken gemaakt binnen de PPS-samenwerkingsovereenkomst. Het publieke Park wordt aangelegd door de grondeigenaars en wordt daarna overgedragen aan de gemeente voor het beheer en onderhoud. Voor de publieke gebouwen (bijv. een nieuwe school) worden er concrete afspraken gemaakt met de opdrachtgevers/uitbaters van het gebouw en de grondeigenaars. Deze afspraken (uitvoeringscontracten) hebben betrekking op de de financiering, ontwerp, beheer en bouw van de gebouwen die door de grondeigenaars zullen gerealiseerd worden.

Geconventioneerd wonen is niet hetzelfde als sociale woningen. GEM is geen project voor sociale woningbouw. Dat wil zeggen dat de gemeente bij die woongelegenheden voorwaarden kan opleggen aan de personen die er komen wonen. Bijvoorbeeld: een bepaalde aantal jaar reeds in Diegem wonen. Zo kan de gemeente voorrang geven aan de eigen inwoners om in GEM te komen wonen. De overige woongelegenheden komen vrij op de markt en zullen een mix zijn van standaard tot luxueuze verblijven. Maximum 25 % van het totaal aantal woonaangelegenheden is voorbestemd voor specifieke doelgroep(en) die door de gemeente kunnen worden bepaald en aangewezen.

Voor GEM is een bindend contract (een PPS-overeenkomst) afgesloten tussen de gemeente Machelen en grondeigenaars Triple Living en RP Group. Dat betekent dat er wederzijdse verplichtingen en engagementen zijn tussen de grondeigenaars en de gemeente om het masterplan uit te voeren zoals werd afgesproken. Zo moet bijvoorbeeld het grote park er komen, is het verplicht om een gemengde invulling te realiseren waardoor er niet enkel kantoren gebouwd kunnen worden en is er de garantie op de bouw van publieke gebouwen ten dienste van de bewoners uit de gemeente.

Bij de vorige ontwikkelingsvoorstellen voor het Bessenveld was de gemeente geen betrokken partij. Nu dus wel. Dat is een belangrijk verschil met vroeger.

Zowel de gemeente als de grondeigenaars willen van GEM een leefbare buurt maken. Want enkel een leefbare buurt is aantrekkelijk voor bestaande en nieuwe bewoners en heeft ook positieve invloed op de commerciële ontwikkeling van het gebied. Geen enkele partij heeft een voordeel bij leegstand. Zowel de gemeente als de grondeigenaars willen dit vermijden.

Er wordt soms verwezen naar bestaande leegstand van kantoorgebouwen in de gemeente. Het gaat hier echter vaak over verouderde gebouwen die vooral op vlak van energiezuinigheid en duurzaamheid slecht scoren. Huurders willen meer en meer energiezuinige gebouwen. GEM heeft hier een voordeel want onze gebouwen zullen op vlak van energie hoog scoren.

Om het risico op leegstand verder te vermijden, zal GEM in verschillende fasen gebouwd worden. Door stap voor stap wooneenheden, kantoren of bedrijven toe te voegen beperken we het risico op leegstand en kunnen we inspelen op wijzigende tendenzen in de maatschappij.

Zowel de gemeente als de grondeigenaars willen van GEM een leefbare buurt maken. Want enkel een leefbare buurt is aantrekkelijk voor bestaande en nieuwe bewoners en heeft ook positieve invloed op de commerciële ontwikkeling van het gebied. Het masterplan zet daarom in op een buurt waar wonen, werken en ontspannen hand in hand gaan. Wat het wonen betreft, zal er een gezonde mix zijn van gemiddelde tot duurdere woonvormen. Zo zorgen we ervoor dat GEM geen ghetto wordt, maar wel een buurt waar mensen willen komen wonen.

De combinatie van wonen, werken en ontspannen is een groot verschil met met een gebied waar er bijvoorbeeld enkel gewoond of enkel gewerkt wordt. De combinatie van wonen, werken en ontspannen verhoogt de sociale controle dag en nacht. In een buurt waar enkel gewoond wordt is het overdag leeg met een verhoogde kans op inbraken. In een buurt waar enkel gewerkt wordt is het na kantooruren leeg en doods met een verhoogde kans op criminaliteit. De gemengde invulling van GEM verlaagt de kans op inbraken en criminaliteit.

GEM wordt ook geen afgesloten buurt, integendeel. De winkels en publieke gebouwen staan ten dienste van alle inwoners van Machelen-Diegem. Zo zul je in GEM straks een koffiebar of sportclub op 5 minuten van je huis kunnen hebben. Het verbinden van GEM met de bestaande buurt is een belangrijk doel, zonder de rust in de bestaande wijk te verstoren.

Ja. Het masterplan is opgesteld in samenspraak met de gemeente en voorgelegd aan de hulpdiensten. In samenspraak met de gemeente werd beslist om geen rechtstreekse autoverbinding te maken tussen de Bessenveldstraat en de achterliggende woonwijk. Op die manier vermijden we zoveel mogelijk verkeersoverlast en sluipverkeer in de aanpalende woonbuurt. Er zullen voorzieningen getroffen worden om GEM vlot bereikbaar te maken voor de hulpdiensten.

Het getal van 2000 is een inschatting. Wij zijn van mening dat GEM ten volle leefbaar zal zijn als ongeveer de helft van ontwikkelbare oppervlakte uit wooneenheden kan bestaan. Dit komt neer op een 2000-tal wooneenheden. Buren kunnen elkaar dan ten volle ontmoeten, kleine middenstanders hebben voldoende klanten… Bovendien wordt GEM ontwikkeld over meerdere jaren, wat betekent dat de toename van aantal units ook verspreid is over meerdere jaren.

Nee! Dat doen we zeker niet. De bufferzone wordt één groot landschapspark zonder bebouwing. Dat is een bindende afspraak tussen de gemeente en de grondeigenaars. Er kan en mag niet gebouwd worden in de bufferzone. Het park vormt zo gegarandeerd een groen scherm tussen GEM en de bestaande wijk.

Voorlopig blijven de paviljoenen staan. Maar de gemeente en de grondeigenaars willen de leegstand en verloedering tegengaan. Daarom denken ze, samen met de buurt en verenigingen, na over een mogelijke tijdelijke invulling. Met zo’n tijdelijke invulling stellen ze een of meerdere paviljoenen ter beschikking om er tijdelijke gebruik van te maken. De invulling moet wel een publiek karakter en een meerwaarde hebben voor de inwoners van Machelen-Diegem dus.

De gemeente en de grondeigenaars kennen het Bessenveld zeer goed. Ze zijn op de hoogte van de belangrijke bufferfunctie. Buurtbewoners signaleerden ook reeds de grote waterplassen die ontstaan na hevige regenval. Een goede waterhuishouding is dan ook zeer belangrijk in GEM want we willen de toekomstige bewoners goede garanties bieden op dat vlak. Niemand wil komen wonen in een nieuwe buurt met kans op wateroverlast. Experten voerden hier reeds grondige studies over uit. Met een slim systeem van wateropvang en waterinfiltratie in de bodem zal GEM de kans op wateroverlast en overstroming minimaliseren. We sluiten GEM ook niet aan op de bestaande regenafvoerriolering van Diegem. Daardoor stijgt de kans ook niet op wateroverlast in de omgeving van GEM.

Nee, zeker niet. Het masterplan is geen bouwvergunning. Het masterplan legt uit waar er straks gebouwd kan worden en wat er op het Bessenveld gebouwd kan worden. Dat wil niet zeggen dat alles ook in één keer wordt volgebouwd.

GEM zal in verschillende fasen worden gebouwd. Afhankelijk van de noden van de gemeente en de vraag vanuit de markt kijken we welke gebouwen we eerst zullen bouwen. We bouwen dus pas wanneer we zekerheid hebben dat er een vraag is en dat de gebouwen ook bewoond of ingevuld zullen worden. Concreet is GEM ingedeeld in 6 stroken, 6 gebieden. Als we starten met bouwen, zullen we nooit in alle gebieden op hetzelfde moment bouwen, maar trachten we zoveel mogelijk gebouwen te clusteren. We dienen dan ook steeds een afzondelijke bouwaanvraag in. We vermoeden dat 10 tot 15 jaar kan duren tot GEM volledig gereasliseerd is.

Dat is een terechte opmerking. Zeker ook voor wat elektrische fietsen betreft. Onze mobilitetisexperten en landschapsarchitecten houden hier rekening mee bij het concreet ontwerpen van de fietspaden. Samen met landschapsarchitecten onderzoeken we ook ongelijkvloerse kruisingen met het trage netwerk van paden en wegen.

9 hectare kun je vergelijken met 18 voetbalvelden. Dat maakt het landschapspark van GEM meteen het grootste groengebied van Machelen-Diegem.

Met een tijdelijke invulling geven de huidige grondeigenaars delen van het Bessenveld voor een bepaalde periode in gebruik aan andere personen of organisaties. Dat kan zowel een deel van het gebied zijn, als een of meerdere van de bestaande cottages. Voorbeelden uit andere projecten: een zomerbar, volkstuintjes, een bridge-club, kinderwerking… De grondeigenaars gaan hierover in gesprek met organisaties en bewoners uit de buurt. Ideeën kan u steeds doorsturen naar info@the-gem.be

Het Bessenveld is bouwgrond. De eigenaars van de grond hebben dus het recht om daar te bouwen. Daarenboven verlangt Vlaanderen dat nieuwe bebouwing aansluit bij bestaande bebouwing om zo een wildgroei van bebouwing kris kras in Vlaanderen te vermijden. Ook ‘verdichten’ staat hoog op de agenda. Bij verdichting vraagt de overheid om zoveel mogelijk verschillende functies (wonen, werken, recreatie, voorzieningen…) in eenzelfde gebied te voorzien. GEM beantwoordt aan beide verwachtingen.

De gemeente is nu meegestapt in het nieuwe masterplan. Dat betekent dat er grote aandacht uitgaat naar het verbinden van de nieuwe buurt met de bestaande buurt én dat er rekening wordt gehouden met de rust in de bestaande buurt. Zo is er beslist om een groot park als groen scherm aan te planten tussen de bestaande en de nieuwe buurt. Er komen ook geen autowegen tussen beide buurten. Op deze manier vermijden we sluipverkeer.

Dat is nog niet beslist. Het is wel zeker dat er een gemengde invulling komt. Dus niet enkel kantoren en bedrijven bijvoorbeeld. Het park komt er sowieso ook.

Tussen GEM en de bestaande buurt komt een groot park. Om de rust en veiligheid te bewaren, kiezen we bewust om hier geen autowegen aan te leggen. Wie tussen GEM en de bestaande buurt met de auto wil rijden, kan gebruik maken van de Holidaystraat en Bessenveldlaan.

Dat klopt, hoge blokkendozen vinden wij ook niet mooi. De beelden gebruikt op de plannen en computerbeelden tonen niet hoe de gebouwen er straks uit zullen zien. De gebouwen worden later vormgegeven door ervaren archictenbureaus. Het zullen zeker geen witte blokken zijn.

We zijn er ons van bewust dat de nieuwe wijk extra verkeer met zich zal meebrengen. Er zijn voldoende parkeerplaatsen in GEM zelf, maar we kunnen niet uitsluiten dat sommige mensen toch ergens zullen parkeren. De gemeente zal bekijken hoe ze het parkeerregelement in de bestaande buurt kan aanpassen om de parkeerdruk niet te laten toenemen.

Helemaal niet. De gemeente en de grondeigenaars kozen heel bewust voor een buurt waar wonen, werken en ontspannen hand in hand gaan. Wat het wonen betreft zal er mix zijn van standaard- tot luxueus wonen. De plannen voor een school worden besproken met de bestaande onderwijskoepels en is specfiek bedoeld om het scholentekort in Machelen te verhelpen. Het betreft dus geen privé-school.

Zowel de gemeente als de grondeigenaars willen van GEM een leefbare buurt maken. Want enkel een leefbare buurt is aantrekkelijk voor bestaande en nieuwe bewoners en heeft ook positieve invloed op de commerciële ontwikkeling van het gebied. Geluids- en geurhinder kan dus zeker niet de bedoeling zijn. Daarnaast moeten we ook rekening met zeer strenge wetgeving.

Buurtbewoners houden we regelmatig op de hoogte met GEM-bewonersbrieven en GEM-informatiemomenten. Wie wil, kan zich ook inschrijven op onze digitale GEM-nieuwsbrief. Ook de gemeente zal via haar kanalen over dit project communiceren. Heb je een (dringende)vraag? Aarzel niet om te mailen naar info@the-gem.be

Aarzel zeker niet als je vragen hebt. Stuur ze ons door via info@the-gem.be en we beantwoorden ze zo snel mogelijk. Of kom langs op onze informatie-avonden voor de buurt.